cómo eliminar la cláusula suelo de nuestra hipoteca

La semana pasada la prensa se llenaba de titulares sobre la cláusula suelo de las hipotecas del tipo “Una jueza declara nulas todas las cláusulas suelo de las hipotecas” o “Una jueza de Madrid declara nulas todas las cláusulas suelo de España”.

Este jolgorio de titulares tenía su origen en la sentencia dictada el 7 de abril por la jueza del Juzgado de lo Mercantil número 11 de Madrid en la macrodemanda interpuesta por ADICAE en 2010 en representación de 15.000 afectados. La jueza obligaba así a estas entidades a devolver el dinero cobrado de más en las hipotecas por la aplicación de las cláusulas suelo desde el 9 de mayo de 2013.

Esta fecha no es aleatoria; la jueza la toma porque obedece a una famosa sentencia del Tribunal Supremo en la que se declararon nulas las cláusulas suelo faltas de la transparencia necesaria para que el consumidor conociese la carga económica de la misma en su contrato de hipoteca.

¿Es nula mi cláusula suelo?

Entonces, ¿son nulas las cláusulas suelo que puedan existir en nuestros contratos de hipoteca? Lo cierto es que, a pesar de los titulares tan optimistas que hemos podido ver en la prensa, las cláusulas suelo no se han declarado nulas en general ni para todos los hipotecados. Veamos los matices. 

La juez del 11 de Madrid dicta en su fallo la nulidad para las cláusulas suelo en aquellos casos en que dicha cláusula se haya fijado en el contrato hipotecario sin transparencia. Es decir, no declara ilegal sin más dicha cláusula sino que ordena que se anulará en aquellos casos en los que no se cumple el control reforzado de transparencia. Este matiz marca la gran diferencia. La transparencia es una garantía para los consumidores que supone que las cláusulas  del contrato tienen  que redactarse de forma clara y comprensible, sin encontrarse éstas escondidas en el clausulado del contrato haciendo que se relativice su importancia.

Por lo tanto, la primera limitación de los efectos de la sentencia es que la cláusula suelo no es intrínsecamente ilegal sino que será nula cuando no cumpla la garantía de transparencia y, en consecuencia, el hipotecado no hubiera llegado a entender intelectualmente la carga económica que dicha cláusula suponía en su hipoteca.

Si seguimos analizando el fallo nos encontramos con la segunda limitación, que es el ámbito de afectados por la misma. A pesar de que desde ADICAE se anima a todo hipotecado a acudir a su banco con esta sentencia, lo cierto es que el ámbito de beneficiados está limitado solo a los hipotecados que contrataran su hipoteca con las entidades bancarias demandadas en este procedimiento. El procedimiento se inició contra 101 entidades bancarias que, tras el baile de fusiones que ha habido en los últimos años, han quedado en 40.

Además hemos de tener en cuenta que la sentencia aún no es firme. Nos encontramos en el período de 20 días que las partes tienen para recurrirla y al menos un par de entidades ya han anunciado que lo harán. Si finalmente esto es así, tendremos que esperar a que se pronuncie la Audiencia Provincial y casi seguro que el caso llegará al Tribunal Supremo, con lo que hablamos de 5 o 6 años durante los cuales los afectados por esta demanda colectiva no podrán beneficiarse de lo declarado en la misma.

¿Y el resto de los hipotecados pueden beneficiarse?

Si ya has acudido a los tribunales y tienes sentencia firme, ya no puedes beneficiarte de lo declarado en esta sentencia; tu caso es cosa juzgada. Si estás en pleno proceso judicial seguramente el banco quiera negociar la eliminación de tu cláusula suelo. Debes ser prudente porque desde algunas asociaciones de afectados por la hipoteca se están denunciando casos en los que los bancos no están siendo totalmente claros con los términos del nuevo acuerdo. Y si aún no has denunciado ante los tribunales o reclamado ante tu entidad bancaria o te encuentras pendiente de una respuesta tienes que estar muy atento a una fecha, el próximo 26 de abril.

Este día tendrá lugar la vista del Tribunal de Justicia de la Unión Europea en Luxemburgo, 1a raíz de una iniciativa judicial de AUSBANC. El Tribunal va a pronunciarse acerca de una cuestión fundamental: si la limitación a los efectos de la nulidad de la cláusula suelo que hace el Tribunal Supremo se ajusta a la normativa europea. Es decir, si cuando una cláusula suelo es considerada abusiva por un tribunal, los intereses pagados de más se computan desde mayo de 2013 –como viene sosteniendo nuestro Tribunal Supremo- o, como establece el artículo 1.303 del Código Civil, desde la firma de la hipoteca.

El Tribunal Supremo ha justificado la irretroactividad excepcional de estos efectos por la seguridad jurídica. Es evidente que si los bancos tienen que devolver las cantidades que se declaran como cobradas indebidamente, desde la fecha de celebración de las hipotecas, la situación plantea un riesgo económico grave. Un riesgo aún mayor con la nueva sentencia que afecta a 40 entidades bancarias, prácticamente todas las del mercado nacional.

De modo que la nueva fecha clave para nuestro sistema hipotecario es el 26 de abril. Si el fallo del Tribunal de Justicia de la Unión Europea es a favor de los intereses del hipotecado, que es tal y como se viene comportando la Comisión Europea hasta ahora, podemos prever cambios en el sistema. Sin embargo, no por ello los bancos van a quitar de forma masiva las cláusulas suelo de sus hipotecas pues, como ya hemos comentado, éstas no son ilegales intrínsecamente. Y tampoco es probable que los bancos vayan a devolver por propia iniciativa las cantidades cobradas de más. Para ello el camino sigue pasando por reclamar ante la propia entidad, el Banco de España, o judicialmente en los tribunales, la opción más rápida y más fiable por ahora.

Actualización a Julio de 2016

Ya conocemos el fallo del Abogado General del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, Mengozzi, y va en la misma línea que estableció nuestro Tribunal Supremo de limitar la retroactividad de los efectos de la nulidad de las cláusulas suelo a mayo de 2013.

El Tribunal ha considerado que limitar la nulidad de las cláusulas suelo en el ámbito temporal es acorde al Derecho Comunitario porque esta normativa no especifica las condiciones en las que un tribunal nacional puede limitar los efectos de las resoluciones. Es el derecho nacional el que debe fijar estos límites, respetando siempre los principios de equivalencia y efectividad del derecho comunitario.

Esta decisión la justifica el Abogado por las “repercusiones macroeconómicas” que supondría que los bancos devolviesen lo indebidamente cobrado a los afectados desde la firma de sus hipotecas, cantidad que oscila entre los 3.000 y los 7.600 millones de €.

Los afectados aún pueden mantener sus esperanzas unos meses más hasta que llegue la resolución definitiva del Tribunal, pues las conclusiones del Abogado General no son vinculantes. No obstante, lo cierto es que la Corte suele seguir las conclusiones del mismo casi en la totalidad de las veces.

Ángeles Guisado Corrales
Col. 117.211 ICAM

Foto: Pixabay

Fuentes: ADICAE

2 COMENTARIOS

  1. Hola Ángeles, gracias por la puesta al día sobre la cláusula suelo. Una observación, los bancos han hecho provisiones para pagar lo que cobraron indebidamente. Otra opción, es que disminuyan sus astronómicos beneficios. Creo que el fallo se ha regido en criterios más económico-políticos que legales y no debería ser así.
    Un pregunta concreta: si reclamo que me devuelban los importes cobrados en exceso por la cláusula suelo (en febrero me la quitaron trás su solicitud) des del 2013 y lo consigo, luego si cambiasen las reglas del juego podría reclamar desde que firmé la hipoteca? En mi caso no me informaron de la cláusula y me la encontré en el dia de la firma en el notario y lo puedo demostrar. Gracias

  2. Hola Marta.

    Efectivamente, el informe del Abogado General ha sorprendido incluso a los Bancos, que ya llevaban meses ofreciendo a sus clientes distintos acuerdos previendo las cantidades que iban a tener que devolver.

    Felicidades por haberte librado de la cláusula suelo en tu hipoteca. Tendrías que especificarme los términos del acuerdo pero imagino que no firmaste ninguna cláusula renunciando a reclamar las cantidades indebidamente cobradas, ¿no?. De ser así habrías perdido la oportunidad. Pero si no es así, puedes reclamarlas judicial o extrajudicialmente. Si consiguieses su devolución desde la fecha que señala el Tribunal Supremo y finalmente el Tribunal de Justicia de la Unión Europea entendiese que la retroactividad tiene que ser total, como la situación habría cambiado, podrías volver a reclamar. Salvo, por supuesto, que en el acuerdo con tu Banco hubieses firmado alguna cláusula de satisfacción o de renuncia de derechos.

    Espero haberte resulto tu duda. Y no pierdas tiempo en reclamar, ya sea a través de tu sucursal, de los servicios de Atención al cliente de tu Banco o a través de los Juzgados -es la vía más rápida- porque al final, con tiempo y tesón, se vienen recuperando estas cantidades.

    Un saludo.

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